「不動産」にも訪れたNEW NORMAL。脱炭素、ESGを推進するSMFLグループの共創戦略

2022年夏、東京・自由が丘に「NEWNO」ブランドを冠した新しい商業ビルがオープンする。開発を手がけたのは三井住友ファイナンス&リース（SMFL）グループのSMFLみらいパートナーズと、不動産事業会社のマックスリアルティーだ。今、不動産業界はCOVID-19（新型コロナウイルス感染症）対応、2050年カーボンニュートラルの実現など、大変革の渦中にある。変化の荒波に挑む両社の戦略に迫る。

「不動産を取り巻く社会が急速に動き出したと感じています」と語るのは、マックスリアルティー 不動産事業本部プロジェクト推進室 マネジャーの岸本奈々子。新型コロナウイルスの感染拡大に加え、2021年5月に地球温暖化対策推進法（温対法）^※1が改正されたことで、不動産業界は新たなフェーズに突入したという。

NEWNO物件には、環境認証取得が必須要件。取得が必要な認証は、国内環境認証CASBEEのAランク以上か、日本政策投資銀行DBJ Green Building認証の星3以上だ。建物の規模や運営方法に応じ、どちらの環境認証を採用するかが決まる。さらに全棟でRE100^※3に適合するカーボンフリー電力を採用する。こうした仕様は、SDGsに取り組む不動産オーナー・テナントやESGを重視する機関投資家などから、注目を集めているという。ブランド立ち上げからまだ間もないものの、「手応えは十分」と弓崎は胸を張る。「環境認証やRE100に関するリリースをしてからというもの、不動産会社やデベロッパーからのお問い合わせが増えています」。

もう1つのキーワード「共創」は、パートナーと共に未来を目指すこと。ブランドのシンボルマークにも表現されているメッセージだ。SMFLみらいパートナーズは、2019年7月に不動産コンサルティングで長年の知見と豊富な実績を持つマックスリアルティーの株式を取得、連結子会社として共同で不動産事業を進めてきた。SMFLみらいパートナーズの強みの1つは、SMFLグループが長年培ってきた顧客とのリレーション（信頼関係）とパートナーシップ。NEWNOプロジェクトにおけるマックスリアルティーとのスクラムは、まさにその強みが生かされた “ 共創 ” の第一歩だ。弓崎が振り返る。「当社にとってNEWNOは新規開発事業であるがゆえに、不動産開発やPM事業（不動産管理）のノウハウなどは不十分でした。それらを、マックスリアルティーのサポートで補えたことは大きな力になりました」。

一方のマックスリアルティーにとっても、NEWNOへの参加には大きな意義があると岸本は語る。同社がこれまで携わってきた開発は、環境対応していてもその効果は限定的な傾向があったからだ。そして何よりも、「SDGsの理念を実践しながらダイナミックに開発を進めるNEWNOは、事業としての社会的影響力が格段に大きい。まさに、私たちが待ち望んでいたプロジェクトでした」（岸本）。

※3　事業で使用する電力を100%再生可能エネルギーでまかなうことを目指す国際的なイニシアチブ

2022年夏にオープン予定の「NEWNO自由が丘」の計画地は、東急東横線・自由が丘駅から徒歩2分。そこから発信されるニューノーマルのテーマは、「ビルとまちとの新しいつながりのカタチ」である。

自由が丘は、住民や商業関係者が独自に制定した「自由が丘地区街並み形成指針」を持つ、街並みへの関心が高い地域。そのため今回の計画では、開発の初期段階からまちづくりを推進する団体との協議を重ね、景観に配慮した “ 自由が丘らしい建物 ” を目指した。建物前面がガラス張りのデザインは、ビル内で活動する人の様子をファサード（建物の正面、顔）越しに外部へと伝え、建物と通りを一体化させる。「ビルでもあり、その外観を介してまちとつながる中間領域でもあります。まちのにぎわいに寄与することを期待しています」（岸本）。

景観による空間的なつながりに加え、テナントで働く人とまちの住人を結ぶ人的なつながりも計画中という。岸本の言葉が弾む。「自由が丘ではお祭りがよく開催されます。SMFLみらいパートナーズと当社で、そんなイベントで協力できないかを考えています。テナント様にビル前への出店をお願いするなど、まちと一緒に盛り上がることをやりたいですね」。“ 共創 ” の足音が、早くも聞こえてきそうだ。

さらにもう1つ取り組んでいることがある。事業継続計画（BCP）^※4だ。弓崎が説く。「テナント様向けの食料備蓄倉庫を設置します。今後、商店会とも相談し、災害時に役立つ仕組みにしたい」。BCPの作成と災害に備える仕組みづくりは、SDGsの目標11「住み続けられるまちづくりを」、目標13「気候変動に具体的な対策を」に通じるアクションでもある。

※4　企業が緊急事態（自然災害、大火災、テロ攻撃など）に遭遇したときに、事業資産の損害を最小限にとどめながら中核となる事業の継続・早期復旧を可能とするために、平常時に行うべき活動や緊急時における事業継続のための方法、手段などを決めておく計画

NEWNOは今後どのような道を進むのだろうか。弓崎の視線は、NEWNO自由が丘の少し先へと向けられている。「SMFLグループは、太陽光発電によるPPA（発電設備の第三者所有による電力購入契約）やバイオガス発電、中小水力発電などの環境エネルギー事業を積極的に展開しており、とりわけ再生可能エネルギーについてはかなりのノウハウを蓄積しています。今後は、これら他事業のノウハウを活用したNEWNOビルをつくっていきたいですね」（弓崎）。

すでに、NEWNO自由が丘を含む賃貸不動産においてCO2フリー電力の導入をすることを発表。加えて今後は、SMFLが所有する太陽光発電設備からNEWNOビルに電力を供給する、自家消費型発電の利用も検討しているという。

岸本も「アフターコロナ時代の新しい付加価値創出に取り組みたい」と、今後の不動産開発に意欲を示す。「人の移動が制約された結果、建物の価値が見直されています。制約下にあっても建物をポジティブに利用したくなる仕掛けや、新たな付加価値が求められているのです。注目しているのは、ウェルネスという切り口。健康や快適性に特化したオフィスやビルをつくれば、意味のあるニューノーマルを発信できるはずです。CASBEEにも『ウェルネスオフィス』の評価認証があり、その評価の意義がより広く認められるようになることで、認証を取得した物件のオーナーは賃料面でメリットを得られる可能性があります^※5」（岸本）。

従業員が働く環境や、ビルに携わる人の健康を大切にすることは、SDGsの目標とも共鳴する考え方だ。

NEWNOプロジェクトは現在、博多・名古屋・高槻など、複数の案件が各地で同時に進行中。建物の規模や想定するテナントはバラエティに富む。それぞれのNEWNOで、その地にふさわしいニューノーマルが提案されるに違いない。“ 日常 ” を更新し続けるNEWNOの挑戦に注目したい。

※5　ザイマックス不動産総合研究所の研究レポート「ウェルネスオフィスの経済的価値の分析」で指摘

※　新型コロナウイルスをはじめとする感染症予防対策を取った上で、取材・撮影を実施しております。

（内容、肩書は2022年3月時点）